En fecha 18 de abril de 2015, entrando en vigor al día siguiente, se publicó el Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears.

Dicho Decreto viene a desarrollar la Ley de Turismo aclarando conceptos y completando la regulación anterior existente de, entre otras materias, el alquiler de viviendas para estancias turísticas.

Por una parte, procede a aclarar y completar la definición de la tipología de viviendas en las que está permitida la estancia turística.

La Ley de Turismo de Baleares permite la comercialización de estancias turísticas en viviendas unifamiliares aisladas. Es decir, una única vivienda en el solar. El reglamento aclara que en dicho concepto no están incluidas las viviendas contiguas.
Por otra parte, establece el procedimiento y documentación necesaria para valorar si es posible aceptar, el procedimiento denominado por analogía, que existan dos o más viviendas en un mismo solar. La Ley no establecía más mención que dicha posibilidad.
Para este supuesto, indica el reglamento que se debe iniciar un expediente ante la administración turística insular competente en materia de ordenación turística, y se debe presentar la siguiente documentación:

1. Copia de la cédula de habitabilidad.
2. Copia de la escritura de propiedad.
3. Plano catastral del conjunto.

Asimismo, dentro de este expediente por analogía, en el supuesto que exista propiedad horizontal en la parcela, se debe incluir en la documentación una declaración responsable de inicio de actividad declarando que los estatutos que regulan la propiedad horizontal no impiden el arrendamiento turístico.

Si en el futuro los estatutos se modificaran e impidieran el arrendamiento turístico, se iniciaría el procedimiento de cancelación de la inscripción de los registros turísticos y la suspensión de la actividad.

Esta modificación estatutaria no parece muy factible por cuanto sería precisa la unanimidad. Habiendo una persona que comercialice la vivienda, votará en contra, evitando dicha unanimidad.
A mayor abundamiento no se recogen qué criterios deben tenerse en cuenta para su autorización.

Dentro de la tipología de unifamiliar aislada, a pesar de parecer contradictorio, incluye expresamente que está permitida la comercialización de estancias turísticas en viviendas unifamiliares entre medianeras, siempre que esta sea la única en la parcela.
De ello, se desprende que, por ejemplo, las típicas casas dentro de un pueblo formando una hilera de viviendas, podrían arrendarse como estancias turísticas. La redacción de la ley era confusa a este respecto y no quedaba clara su inclusión.

La definición de viviendas unifamiliares pareadas no se ha modificado. Son las que se encuentran en una misma parcela sometida a régimen de propiedad horizontal o cuando en diferentes parcelas hay viviendas unifamiliares adosadas a la pared medianera que los separa.

Si bien, completa que cuando se trate de viviendas pareadas que se encuentran en una misma parcela sometidas a propiedad horizontal, deberá presentarse a la declaración responsable de inicio de actividad una declaración con respecto al hecho de que los estatutos que regulan la propiedad horizontal no impiden el arrendamiento turístico.
En caso de que los estatutos se modifiquen e impidan el arrendamiento turístico, se iniciará el procedimiento de cancelación de la inscripción de los registros turísticos y la suspensión de la actividad.

Aparte de ello, el reglamento modifica el cómputo de baños mínimo por la dificultad de numerosas viviendas de cumplir dicho parámetro. Si en la ley se establecía que la dotación mínima de cuartos de baño debía ser uno por cada tres plazas, actualmente, sería el siguiente:

• Entre 1 y 5 plazas: 1 baño
• Entre 6 y 8 plazas: 2 baños
• Entre 9 y 11 plazas: 3 baños
• 12 plazas: 4 baños

Con respecto al cómputo de plazas, el reglamento añade que no computan a los efectos del máximo de plazas las plazas ocupadas por niños hasta 12 años ni tampoco para el personal de vigilancia, de limpieza o doméstico que pueda pernoctar en el alojamiento.
En la ley no se hacía ninguna distinción al respecto por lo que se debía entender que todas las personas ocupaban plaza.

Otra novedad recogida en el reglamento sobre lo que nada se había indicado en la Ley es que la administración turística insular competente en materia de ordenación turística, tendrá publicada en su página web una lista actualizada de los canales que se consideran de comercialización turística, sin que se pueda considerar una lista cerrada, en el sentido de que no implicará que un canal que no esté incluido en esta lista no se pueda considerar, por razones justificadas, también canal de comercialización turística.

Este listado será orientativo, a sensu contrario, para aquellos que arrienden sus viviendas a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos con arrendamientos de temporada ya que sabrán en qué páginas web no pueden ofrecer el alquiler de sus viviendas.

Por último, se establece una serie de requisitos que deben cumplir las viviendas objeto de comercialización de estancias turísticas que se quieran inscribir en los registros turísticos con el fin de ejercer su actividad. Estos requisitos están recogidos en el anexo 6 del reglamento.

El anexo 6 contiene dos relaciones de requisitos: unos indispensables y, por lo tanto, de cumplimiento obligatorio, y otros evaluables.

Los indispensables incluyen, además de los legales y que la vivienda tenga luz y agua caliente, es decir, que sea habitable, la necesidad que en la vivienda se disponga de lavadora, plancha y tabla de planchar, botiquín, manuales de usuario, velas y/o linternas, etc.

Con respecto a los evaluables, la persona interesada tiene que otorgar la puntuación que considere adecuada a cada uno de los aspectos, con el máximo de puntos indicados. El total de puntos obtenidos no puede ser inferior a 70.
Los evaluables atienden a parámetros como si la vivienda dispone de piscinas, jardín, barbacoa, internet, aparato de música, etc.

En conclusión, se ha profundizado un paso más en la regulación de las viviendas vacacionales dando mayor seguridad jurídica a este tipo de actividades.

Por Daniel Olabarria, abogado del despacho.