El Consejo de Ministros ha aprobado el anteproyecto de la ley de vivienda estatal cuyo objeto es garantizar el derecho de acceso a la vivienda, así como los derechos en las operaciones de compraventa y arrendamiento de viviendas.

Al margen de recoger multitud de generalidades y planeamientos que corresponderá desarrollar a las comunidades autónomas, pues son éstas las competentes en materia de urbanismo y vivienda, así como incluir regulaciones que ya obraban en otras normativas, destacamos el mecanismo de DECLARACIÓN DE ZONAS DE MERCADO TENSIONADO como el elemento que permita a las Comunidades Autónomas incidir de forma directa en el precio del mercado de la vivienda. 

El anteproyecto establece un procedimiento, con información pública, en el que la administración competente podrá declarar durante un periodo de TRES años que una determinada zona es de mercado residencial tensionado. Entre los requisitos que se exigen están:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos o renta medios de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler haya experimentado un incremento en los últimos 5 años, al menos 5 puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.

A esta Declaración se le acompaña un plan con medidas para paliar esta circunstancia. El anteproyecto no desarrolla directamente estas medidas, a excepción de la modificación de la ley de arrendamientos urbanos, si bien se incluye el deber de colaboración de los grandes tenedores de la zona que deberán facilitar información de sus viviendas y relaciones. Recordemos que es gran tenedor aquellas personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 viviendas o más de 1.500 m2 de uso residencial.

En sus disposiciones finales, se modifican los artículos 10 (relativo a la prórroga) y el 17 (relativo a la renta).

Así, se establece un derecho de prórroga extraordinaria a favor del arrendatario en aquellos arriendos en zonas de mercado residencial tensionado. De forma que se prorrogue 3 años más a la finalización de su duración inicial o la de su prórroga tácita, si cuando finaliza está declarada la zona de mercado residencial tensionado.

Por lo tanto, alcanzada la duración establecida en el contrato y cumpliendo con la actual duración mínima de 5 – 7 años, según sea la propiedad persona física o jurídica, si en el momento del vencimiento se ha declarado la zona en que se ubica la vivienda como zona de mercado residencial tensionado,  la parte arrendataria tendrá derecho a prorrogar la duración hasta 3 años más, con alguna pequeña excepción como necesidad de uso de la vivienda para el arrendatario.

De igual forma, se pretende modificar el artículo 17 de la Ley de arrendamientos urbanos, en el sentido de que en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, no se puede incrementar la renta el nuevo contrato más allá del IPC sobre la última renta del contrato anterior (siempre que haga menos de 5 años), salvo en determinados supuestos que podrá incrementarse hasta un 10% (ciertas reformas …).

Esta limitación es aplicable a todo arrendamiento de vivienda.

Si el arrendador es un gran tenedor persona jurídica el precio máximo vendrá establecido por el plan o medidas que adopte la administración cuando declara la zona de mercado tensionada. Este punto se aplicaría a partir de un año y medio desde la publicación de esta ley y previa fijación de precios máximo.

Quiere ello decir que la intervención en los precios afectará a cualquier arrendamiento de vivienda cuando ésta se sitúe en zonas de mercado residencial tensionado.

Como se ha indicado, existen otras medidas que incluye la normativa que no son objeto de desarrollo, como medidas fiscales, recargos en el IBI e incluso modificación de la ley de Enjuiciamiento Civil.