La concesión de licencia administrativa para la implantación del uso de vivienda unifamiliar aislada en suelo rústico está sometida a toda una serie de condicionantes y requisitos que se regulan, entre otros, en el articulado del Plan Territorial de Mallorca, así como en el Decreto-Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección territorial de las Illes Balears.

Conforme se prevé en el artículo 20 del Plan Territorial, para la implantación del uso de una vivienda unifamiliar aislada en suelo rústico se han de cumplir una serie de requisitos, a saber:

1. Que éste no sea un uso prohibido en la zona en cuestión en atención a la categoría del suelo de que se trate. Por lo tanto, ex artículo 19.3 de la misma norma, no se podrán implantar viviendas unifamiliares aisladas en áreas naturales de especial interés de alto nivel de protección (AANP), áreas naturales de especial interés (ANEI), áreas rurales de interés paisajístico boscosas (ARIP-B), áreas de protección territorial (APT) i áreas de transición de crecimiento (AT-C).

2. Cumplimiento de las condiciones establecidas en el planeamiento municipal correspondiente en cada caso.

3. La superficie mínima de la parcela deberá ser de 50.000 m2 para terrenos Suelo Rústico de Régimen General Forestal (SRG-F) y Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), y de 14.000 m2 para terrenos Área de Interés Agrario (AIA), Áreas de transición de Armonización (AT-H) y Suelo Rústico de Régimen General (SRG), y solamente podrá haber una vivienda por parcela.

4. En el caso de que la implantación de la vivienda se pretenda en una parcela que ha sido segregada, ésta solamente se permite si la segregación ha sido practicada en documento público y, además:

a. Procede de una división, segregación o fragmentación practicada con anterioridad a día 16 de julio del año 1997.

b. En caso de que alguno de los actos referidos haya acontecido entre día 16 de julio del año 1997 y día 13 de octubre de 1999 el uso pretendido solamente podrá ser autorizado si los actos de división, segregación o fragmentación no han dado lugar –sucesiva o simultáneamente- a más de cinco unidades registrales independientes (con exclusión para este cómputo de la finca matriz), salvo que:

• • – Estas unidades registrales independientes se hayan vuelto a agrupar por debajo del límite, o

• • – Cumpliéndose el requisito de parcela mínima, sean actuaciones realizadas bajo el amparo del apartado posterior.

c. En caso de que los actos de división, segregación o fragmentación hayan sido practicados con posterioridad a día 13 de octubre de 1999, para que sea autorizado este uso, las parcelas deben proceder de una primera división, segregación o fragmentación que haya acontecido por mor de donación de padres a hijos o por causa hereditaria también de padres a hijos siempre que se haya dado solamente una parcela por hijo y una sola vez.

Añadido a cuanto antecede, el artículo 22 del mismo texto legal, establece una serie de condiciones de integración paisajística y ambiental que se han de cumplir, relativas a la superficie máxima de la parcela, al porcentaje máximo de la parcela que puede ser ocupado y a las características, posición e implantación de la edificación, así como a otros requisitos que debe cumplir la parte de la parcela no ocupada por la edificación.

Ésta, no obstante, es una norma de mínimos. De hecho, la entrada en vigor del Decreto-Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección territorial de las Illes Balears ha supuesto la prohibición de ubicar nuevas viviendas unifamiliares aisladas en los terrenos que estén incluidos dentro de las Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR) de erosión, de desprendimiento, de incendio y de inundación, a menos que estén vinculados a explotaciones agropecuarias, y ha establecido una reducción de parámetros edificatorios en las categorías de suelo rústico del Plan Territorial Insular (sin perjuicio de que el planeamiento municipal o urbanístico pueda ser más restrictivo).

Así, la superficie máxima construible se reduce al 1% en suelos Xarxa Natura y Área Rural de Interés Paisajístico (ARIP) y al 1,5% en el resto de suelos rústicos, el porcentaje máximo de la parcela que se puede ocupar por la edificación y resto de elementos constructivos será del 1,5% en suelos Xarxa Natura y ARIP y del 2% en el resto de suelos rústicos, y el volumen máximo del conjunto de la edificación en todas las categorías de suelo rústico pasa a ser de 900 m3.

Asimismo, el citado Decreto-Ley prevé medidas de ahorro de agua consistentes en recogida de pluviales y su reutilización, y en limitaciones a la superficie y volumen de las piscinas.

Junto con la solicitud de nuevas edificaciones o reforma de las existentes se deberá presentar un proyecto técnico que recoja determinadas medidas de integración ambiental y paisajísticas, salvo que se trate de explotaciones agropecuarias, así como un certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el historial de la parcela y en el que se deje constancia de que la segregación cumple los requisitos antedichos.

Como es de ver, todas las medidas anteriores están dirigidas a la protección medioambiental y a la conservación del suelo rústico de la Isla.