El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, al que sirve de precedente el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, introduce una serie de medidas dirigidas, fundamentalmente, al apoyo a las personas en situación de vulnerabilidad y al respaldo a las empresas mediante la articulación de mecanismos que faciliten el desarrollo de su actividad y el mantenimiento de su liquidez. Con posterioridad, ciertos aspectos han sido ampliados y completados gracias al más reciente Real Decreto-ley 11/2020.

En virtud de los objetivos citados, se ha previsto la concesión de una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias dirigido a las personas especialmente vulnerables ante la crisis económica, aplazando la obligación de pago sobre los contratos con garantía hipotecaria.

Siendo el ámbito de aplicación de dicha medida y presupuesto para su solicitud, determinado tanto por el objeto del contrato hipotecario como por la condición de vulnerabilidad del solicitante, se hacen necesarias las siguientes precisiones:

• En primer lugar, por lo que respecta al ámbito contractual, dicha medida podrá ser solicitada en relación a aquellos contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria destinados a la adquisición de la vivienda habitual, inmuebles afectos a la actividad económica del empresario o profesional afectado, o vivienda distinta a la habitual en situación de alquiler en que, debido a las medidas previstas en el Real Decreto 463/2020 para el Estado de alarma, el arrendador persona física y propietario haya dejado de percibir sus rentas.

• En segundo lugar, únicamente será de aplicación para aquellos deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, pudiendo ser éstos deudor principal, fiador u avalista.

El beneficio para estos últimos consistirá en la posibilidad de solicitar de la entidad acreedora que agote el patrimonio del deudor principal, previamente a reclamarles la deuda cubierta con su patrimonio, aun cuando en el contrato hubiesen renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Tendrá la consideración de deudor dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica (i) aquel que pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída de sus ventas de al menos un 40%, o bien, que (ii) el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual en el mes anterior a la solicitud de la moratoria – esto es, menos de 1.611 euros – o incluso cuatro, cinco o seis veces, en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante. A lo anterior le serán de aplicación los aumentos que sean oportunos atendiendo a la situación familiar concreta.

Del mismo modo, se considerarán bajo situación de vulnerabilidad aquellos casos en que (iii) la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, y aquellos en que (iv) el esfuerzo que suponga la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias, sobre la renta de la unidad familiar, se haya multiplicado por al menos 1,3.

Por otra parte, de cara a la solicitud de esta medida, los sujetos en que concurran las circunstancias anteriores contarán con un plazo máximo de hasta quince días después del fin de la vigencia del decreto para solicitarla a la entidad acreedora.

La solicitud deberá acompañarse con la documentación que se detalla en el artículo 17 del Real Decreto-ley 11/2020 a fin de acreditar debidamente las condiciones en que se ampara la solicitud. A este ver, aquel deudor que se hubiese beneficiado de la moratoria sin reunir dichos requisitos, hubiese aportado datos inexactos o falsos, o bien deliberadamente se hubiese situado en los supuestos de vulnerabilidad económica, se tendrá por responsable de los daños y perjuicios y gastos que en su caso hubiese ocasionado y deberá asumir las posibles sanciones.

Una vez realizada la solicitud, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días y, una vez concedida, deberá comunicarla al Banco de España. A partir de este momento se suspenderá inmediatamente la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses, ampliables mediante acuerdo de Consejo de Ministros, y se inaplicarán las cláusulas de vencimiento anticipado y de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria. En esencia, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria ni de ninguno de los conceptos que la integran, tales como la amortización del capital o el pago de intereses, ni íntegra ni porcentualmente.

De igual modo, cabe señalar que la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna. Sin embargo, deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, cuya ampliación del plazo inicial también tendrá efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no se cuente con su consentimiento.

Con base en lo anterior, queda modificado el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e introducido un nuevo apartado 28º al artículo 45.I.B); las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo de esta medida y refieran sobre la deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.

Asimismo, de conformidad con el artículo 16 ter del RDL 8/2020, los derechos arancelarios notariales y registrales derivados (i) de la formalización e inscripción de la moratoria para la aplicación de la suspensión y ampliación del plazo inicial, y (ii) de la formalización e inscripción de la novación del préstamo hipotecario en caso de que prestatario y prestamista beneficiario de la moratoria acuerden una novación como consecuencia de la modificación del clausulado más allá de la suspensión, serán satisfechos en todo caso por el acreedor.

Siendo esta la única medida prevista hasta la fecha para hacer frente a la imposibilidad de asumir las cuotas hipotecarias por los deudores, sería conveniente plantearnos la posibilidad de articular otras soluciones alternativas, más allá de la suspensión de cuotas y conceptos que integran la deuda hipotecaria.

Por Carmen Calahorro, abogada de Bufete Buades.