Nuestro ordenamiento jurídico adopta, a herencia del Derecho Romano, la teoría del título y el modo como una de las vías de adquisición de la propiedad y los demás derechos reales, conforme a lo establecido en el artículo 609 del Código Civil, cuyo tenor literal es “La propiedad se adquiere (…) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.

Este último inciso del citado precepto implica que, para la transmisión del dominio, sea necesaria la concurrencia de dos elementos: un título o contrato y la tradición o entrega del bien, ya sea de manera física, simbólica o, como establece el artículo 1462 del mismo Código, mediante el otorgamiento de escritura pública. El título, por su parte, deberá ser válido, en el sentido de que habrá de cumplir con todos los requisitos establecidos legalmente.

Derivada de esa forma diferida de adquisición del dominio, se pueden dar situaciones en que, en el lapso de tiempo transcurrido entre el perfeccionamiento del contrato y su consumación mediante la tradición, el vendedor celebre, con otros compradores, contratos que recaigan sobre el mismo bien.

En estos casos, nos encontramos ante la figura de la doble venta y, para dar respuesta a la cuestión de cuál será el comprador que finalmente conquiste la propiedad del bien, el artículo 1473 del Código Civil establece una serie de criterios de atribución preferente, que condiciona a la existencia de buena fe, y que varían en función de si el objeto de la doble venta ha sido un bien mueble o un bien inmueble. En el primero de los casos, la propiedad será para el comprador que haya tomado posesión del bien con anterioridad y, en el segundo caso, se establecen una serie de criterios excluyentes entre sí: el comprador que primero haya inscrito su derecho en el Registro, el que primero haya tomado posesión del bien si ninguno de ellos lo ha inscrito y, por último y a falta de los dos anteriores, el que ostente el título más antiguo.

Como afirma el Tribunal Supremo en su sentencia 928/2007, de 7 de setiembre, el artículo 1473 del Código Civil, lejos de alterar el sistema establecido por la teoría del título y el modo, ofrece una solución a la situación anómala de la doble venta, a efectos de determinar cuál de los compradores ostentará finalmente el dominio del bien objeto de compraventa.

Sin perjuicio de todo ello, en los casos en que se dé la situación de que la segunda venta se efectúe con posterioridad a la consumación de la primera, es decir, cuando ya ha habido tradición y, por tanto, el dominio ha sido efectivamente transmitido, nos encontramos con una realidad jurídica radicalmente diferente. Éstos son casos que, a pesar carecer de una regulación legal específica, la jurisprudencia ha calificado como supuestos de venta de cosa ajena pues, a diferencia de lo que ocurría en casos de doble venta, el vendedor ya no es el dueño por haber trasmitido el dominio del bien.

En sede de venta de cosa ajena, venta que el Tribunal Supremo entiende como válida desde hace casi tres décadas, es de capital importancia hacer referencia a los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, referidos a la inoponibilidad de lo no inscrito frente al tercero que inscribe y a la fe pública registral, respectivamente.

La protección de los terceros de buena fe que confían en los pronunciamientos del Registro de la propiedad está legal y jurisprudencialmente amparada y, por tanto, el comprador que primero inscriba su derecho, independientemente de si fue el primero que lo adquirió, será mantenido en su propiedad, siempre que cumpla con las condiciones establecidas en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, como expuso el Tribunal Supremo en su sentencia 255/2007, de 5 de marzo “El art. 34 LH salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir”.

Asimismo, y en concordancia con ello, el artículo 1473 del Código Civil, antes comentado, al establecer la inscripción en el Registro como criterio de atribución preferente para los casos de doble venta de inmuebles, no hace sino reforzar el sistema de garantías que ofrece nuestro ordenamiento jurídico al comprador que inscribe su derecho.

Por Aina Lladó, graduada en formación práctica en Bufete Buades.