El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos, poniendo fin a la controversia que rodeaba la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Desde la reforma del mencionado artículo 17 LPH, se incluyó el apartado 12, que establece:

“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”

Por tanto, cualquier acuerdo que limite o condicione la actividad de alquiler turístico, necesita el apoyo de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales había interpretado de manera contradictoria los términos “limitar o condicionar”, generando incertidumbre jurídica respecto a la nulidad de acuerdos comunitarios que intentaran prohibir los alquileres turísticos. Una parte de la jurisprudencia entendía que podía prohibirse el alquiler turístico por mayoría de 3/5 en base al citado artículo; mientras que la otra vertiente jurisprudencial entendía que la prohibición no entraba dentro del término “limitar” y por tanto decretaba la nulidad los acuerdos adoptados en dicho sentido.

Recientemente, dos sentencias del Tribunal Supremo (nº 1232/2024 y nº 1233/2024), dictadas el 3 de octubre de 2024, han resuelto esta controversia, proporcionando mayor seguridad jurídica en las comunidades de propietarios.

El TS, en la STS 1232/2024, se refiere a la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019, para poder interpretar los términos “limitar o condicionar”, siguiendo lo establecido en el artículo 3.1 del Código Civil. Rechaza la idea de que se trate de una interpretación de una norma estatutaria bajo condiciones restrictivas y concluye que, considerando el enfoque gramatical, semántico y su literalidad, el término «limitar» no implica la exclusión de la prohibición.

Además, la Sala argumenta que las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler y la necesidad de vivienda residencial justifican que la norma favorezca la interpretación de que la limitación del alquiler turístico puede incluir su prohibición. La intención del legislador es promover el arrendamiento residencial en lugar del turístico, con el objetivo de aumentar la disponibilidad de viviendas para la venta y el alquiler, lo que debería contribuir a reducir los precios y aliviar la carga económica de las familias.

Respecto al derecho de propiedad, la Sala recuerda que el Tribunal Constitucional ha establecido que las restricciones al disfrute de los elementos privativos en comunidades de propietarios pueden ser compatibles con la función social de la propiedad. Así, las limitaciones, como la prohibición de actividades económicas, son justificables en pro del bienestar colectivo y para evitar molestias entre los vecinos.

Finalmente, la introducción de la doble mayoría de tres quintos en el artículo 17.12 LPH se considera una excepción a la regla de unanimidad. La Sala señala que someter la prohibición de los alquileres turísticos a la unanimidad resultaría contradictorio y prácticamente imposible, ya que el voto en contra de un solo propietario podría bloquear dicha prohibición.

Con estas resoluciones, se pone fin a la controversia que podía existir en comunidades de propietarios a la hora de tomar acuerdos respecto de los alquileres turísticos en viviendas de la comunidad.