Como por todos es sabido, desde antaño, el registro de la propiedad y el catastro han sido dos instituciones de difícil coordinación. Siendo el Registro de la Propiedad un instrumento de publicidad de los derechos inscritos, que otorga seguridad jurídica en el tráfico de los mismos, y a la vez un órgano a caballo entre lo jurídico y lo administrativo, dependiente del Ministerio de Justicia y formado por funcionarios altamente cualificados, el catastro es un órgano administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, que tiene fundamentalmente una función de medición de las fincas con el propósito de obtener su cabida y proceder a utilizar esta medida como medio de determinación para el pago de los impuestos correspondientes.

Nuestro sistema, ha sido objeto de duras críticas por esta falta de coordinación, y por la problemática que eso ocasionaba en los particulares, ¿Cuántas veces habremos oído la pregunta siguiente? “¿Dónde voy al registro o al catastro?, es que no coinciden y me dicen que no puedo inscribir…” hasta que al fin, parece que nos vamos de boda, porque con esta Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro se persigue conseguir una coordinación total.

Vamos a analizar, a nuestro parecer, cuáles son los puntos más interesantes de esta citada reforma.

a) En primer lugar, como venía diciendo, se persigue la concordancia entre el registro de la propiedad y el catastro.

Su primera expresión, la encontramos en la Ley 13/96, con la constancia de la referencia catastral en la inscripción de la finca registral; y su segunda expresión la encontramos en la Ley del Catastro de 2004, en cuya virtud, en toda inmatriculación de finca registral, debía aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, plenamente coincidente con el título cuya inmatriculación se pretendía. De lo contrario, no podía llevarse a cabo la inmatriculación.

La finalidad principal de esta reforma, es pues, lograr esta concordancia entre dichas instituciones, ambas muy distintas por su objeto y finalidad, pero coincidentes en su ámbito objetivo: la propiedad inmobiliaria. Mientras el registro de la propiedad, es un instrumento de publicidad, y con ello de seguridad jurídica, necesaria para el desarrollo del tráfico jurídico, el catastro, es un inventario de la riqueza territorial de una nación, con una finalidad recaudatoria y de control.

No obstante, estas claras diferencias, la necesidad de coordinación entre ambas oficinas, se ha dejado sentir desde siempre, y ha sido una de las objeciones con que, como decía, se ha criticado nuestro sistema de publicidad inmobiliaria. La Ley 13/2015, viene a solucionar este déficit.

b) Un segundo aspecto a destacar de esta reforma, consiste en que se desjudicializan los procedimientos registrales de concordancia entre el registro y la realidad jurídica extra registral.

El ya antiguo artículo 198 de la Ley hipotecaria, decía que la concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad jurídica extra registral, se conseguiría, a través de la:

1. primera inscripción de dominio de fincas no inscritas,
2. reanudación del tracto sucesivo interrumpido,
3. y del expediente de liberación de cargas y gravámenes.

En su actual redacción, en vigor desde el primero de noviembre, dice que la concordancia del registro con la realidad física y jurídica extra registral se conseguirá a través de una serie de procedimientos registrales, que son los siguientes:

1. Incorporación de la Base Gráfica coordinada con catastro;
2. Deslinde registral;
3. Rectificación de la descripción;
4. Inmatriculación;
5. Operaciones registrales de bienes de las administraciones públicas en virtud de certificación administrativa;
6. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido;
7. Doble inmatriculación;
8. Expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Como vemos, la concordancia no se refiere ahora sólo a la realidad jurídica extra registral, sino también, y sobre todo, a la realidad física. Sobre esta concordancia física, pivota toda la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, sobre esta base y sobre la purificación de los procedimiento registrales de jurisdicción voluntaria; de modo que desaparecen los expedientes judiciales, como eran el expediente de dominio para inmatricular, para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, y para hacer constar los excesos de cabida, así como la aprobación judicial de las actas de notoriedad para reanudar el tracto o hacer constar excesos de cabida. Los expedientes registrales de la reforma, se tramitarán siempre ante el registrador, o ante notario hábil y serán remitidos al registrador, sin la intervención de autoridad judicial alguna.

Obligación ineludible es referirnos a las novedades introducidas por la citada ley en los artículos 9 y 10.

Del artículo 9 resaltamos lo siguiente:

1. En la inscripción de la finca, deberá constar el Código Registral Único de la finca registral, el denominado IDUFIR, del que podemos decir que es “una especie de DNI” de la finca registral, distinto de su identificación registral, es decir, de su registro, sección y número de finca registral. Este código registral único, también deberá constar en la certificación catastral de las fincas coordinadas.

2. Tratándose de edificios, deberá constar la expresión del archivo registral del libro del edificio. Las referencias catastrales de los distintos departamentos que lo integren, y la expresión de estar la finca coordinada gráficamente con el catastro.

3. En caso de inmatriculación, reparcelación, parcelación, agrupación, agregación, segregación, división, concentración parcelaria, deslinde registral, o expropiación; es decir en actos y contratos que supongan reordenación de la propiedad inmobiliaria, se inscribirá en la finca la Representación Gráfica Georeferenciada, expresándose además, si constaren, las coordenadas georeferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación gráfica, podrá incorporarse con motivo del otorgamiento de cualquier título inscribible, o como operación específica, instada a este solo efecto.

¿Cómo llegará esta representación gráfica georeferenciada al registro de la propiedad? La representación gráfica, debe tomarse normalmente de la cartografía catastral, a través de una certificación catastral descriptiva y gráfica, y excepcionalmente a través de otra representación gráfica complementaria o auxiliar, (plano de un topógrafo o arquitecto, o planos urbanísticos de un ayuntamiento) en los términos que veremos a continuación. Inscrita la representación o base gráfica, la finca registral queda con la descripción, superficie y linderos de la base gráfica, siempre que la nueva superficie no exceda del 10% de la cabida la finca registral, y siempre que haya una perfecta identificación entre la finca, su certificación catastral y las colindantes.

Novedad importante de la reforma: inscripción de excesos de cabida hasta un 10%, con la inscripción de la base gráfica.

Se prevé también en la Ley 13/2015, que los registradores de la propiedad, cuenten con una aplicación informática, homologada y actualizada por la DGRyN, como elemento auxiliar de calificación de las representaciones gráficas, y a su vez, vehículo de comunicación con el catastro. Esta herramienta, se utilizará para relacionar las descripciones literarias de los libros del registro de la propiedad con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, a efectos de poder concluir su incorporación o no como representación gráfica georeferenciada de la finca registral. Una vez inscrita, esta representación gráfica georeferenciada, se podrá dar publicidad registral de la misma, por nota simple o certificación. Excepcionalmente, podrá darse publicidad de otra representación gráfica, tomada no de la cartografía catastral, sino de una base auxiliar (geobase) o de otras bases de datos de las administraciones públicas, (planos de urbanismo de los ayuntamientos), pero en ese caso, el registrador ha de notificar al catastro, para que se incoe el procedimiento de coordinación. La reforma persigue, que en última instancia la base gráfica georeferenciada inscrita, sea siempre la derivada de la cartografía catastral.

4. La última novedad que introduce el artículo, es la posible constancia por nota marginal, de un domicilio electrónico para recibir notificaciones.

Del artículo 10 destacamos:

1. Regula la representación gráfica de las fincas, normalmente a través de la cartografía catastral, aportando una certificación catastral descriptiva y gráfica. Si el registrador califica positivamente la correspondencia entre la descripción literaria y la de la certificación catastral, inscribirá la base gráfica de la certificación, expresará en la inscripción que la finca queda coordinada con el catastro y le trasladará el código IDUFIR. Si su juicio de correspondencia es negativo, así lo comunicará al catastro, para que este incoe el procedimiento catastral oportuno.

2. Como decía antes, sólo excepcionalmente podrá utilizarse una base gráfica alternativa a la catastral, y es en los supuestos de los nuevos procedimientos registrales que se regulan, en el artículos 198 y siguientes de la Ley hipotecaria, en que así se permita expresamente, y en los casos de operaciones de reordenación de terrenos, como son reparcelación, parcelación, segregación, división, agrupación, agregación, o deslinde registral. Una vez inscrita esta base gráfica alternativa, el registrador debe comunicarla al catastro, y en casos de informe positivo, éste emitirá la referencia catastral, declarará la coordinación e incorporará esa base gráfica alternativa, convirtiéndola en base gráfica georeferenciada catastral.

Por Maria Coll, abogada de Bufete Buades.