Pese a que las últimas reformas procesales han intentado fomentar la participación en las subastas judiciales (principalmente mediante la configuración de la nueva subasta electrónica -bastante similar a las comúnmente utilizadas en portales de subastas on-line como «ebay»-; pero también reduciendo el depósito exigido para poder participar en la puja, e incluso duplicando el plazo conferido al mejor postor para que proceda a consignar el precio al que ascendió su puja); lo cierto es que en la inmensa mayoría de las ejecuciones (hipotecarias o no) tales trámites procesales terminan declarándose desiertos.

Entre en juego entonces lo previsto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual:

«Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien»

De la norma se desprenden dos condicionantes que determinarán el importe por el que el acreedor ejecutante podrá solicitar la adjudicación de la vivienda. Tales importes guardan estrecha relación con el valor de tasación de la subasta que, recordemos, en el caso de la ejecución hipotecaria, tal valor figurará en el título ejecutivo (esto es, en la escritura de constitución de hipoteca), y en el caso de la ejecución dineraria simple, será el valor que previamente haya fijado el perito judicial en el trámite del avalúo.

Veamos los dos condicionantes.

• Si no se trata de la vivienda habitual del deudor > Caso de que no estemos ante la vivienda habitual, el acreedor podrá adjudicarse el inmueble, a su elección, por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación, o por la deuda, caso de que esta sea inferior. Si se trata de la vivienda habitual, deberá atenderse al siguiente apartado.
• Si se trata de la vivienda habitual > Se atenderá al importe de la deuda. Si ésta es superior al 70% del valor de tasación, el acreedor sólo podrá adjudicarse el inmueble, como mínimo, por ese 70%. Si la deuda es inferior al 70%, el acreedor podrá interesar la adjudicación, como mínimo, por el 60%. Ello supone un salto de un porcentaje a otro, perdiendo la referencia que implica la deuda en sí. Así, por poner un ejemplo, si la deuda por todos los conceptos fuera equiparable al 69%, el acreedor ejecutante podría pedir la adjudicación del inmueble por el 60%, quedando pendiente una deuda del 9%.

Éste, como decimos, es el esquema propuesto por la Ley, sin embargo, algunos acreedores se están encontrando con sendos problemas a la hora de inscribir el decreto de adjudicación, en aquellos supuestos en que se adjudican el inmueble por el 60%, si queda un remanente de deuda pendiente de cobro. Es decir, si no se libera íntegramente al deudor.

¿El motivo? La doctrina que de forma consolidada está fijando la Dirección General de Registros y el Notariado (DGRN) y que tiene como última manifestación la reciente resolución de 23 de mayo de 2018 (BOE 12 de junio). En aquella ocasión el ejecutante, tras una subasta desierta, se adjudicó la vivienda por el 60% del valor, en atención a que la deuda reclamada por todos los conceptos ascendía al 65,43% del valor de tasación del inmueble (menos que el 70%).

La DGRN entiende que sobre la redacción literal de la norma, debe primar su espíritu y finalidad, por lo que propone que el artículo sea interpretado en el sentido de que:

«sí se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta»

…o deuda o 70%, y siempre respetando el mínimo del 60%.

Sin embargo, la cuestión no es tan sencilla como pretende la DGRN. A nuestro parecer, la postura del órgano administrativo presenta algunas dificultades notables:

1. Su doctrina NO es vinculante para los tribunales que no tienen por qué ajustarse a lo que ella entienda. Lo que supone que los juzgados, al menos gran número de ellos, seguirán rigiéndose por el sentido literal, dictando resoluciones que no querrá posteriormente inscribir el registrador, generando una inseguridad jurídica notable.
2. Está forzando en exceso la redacción del precepto. Se estará más o menos a favor de lo que prevé la norma, pero parece claro que a través de esta interpretación teleológica o finalista propuesta por la DGRN, está mutando el sentido de lo expresamente previsto en la Ley. Y no se debe perder de vista que, de conformidad con las normas generales de interpretación de las normas, la interpretación literal prima sobre la interpretación social o finalista de los preceptos. Lo que está claro no precisa interpretación («in claris non fit interpretatio») que reza la máxima.
3. El propio sistema de recursos de las decisiones de la DGRN, que pueden ser posteriormente fiscalizadas por los tribunales, lo que en la práctica bien pudiera desembocar en que esta oposición mostrada por el órgano administrativo respecto al parecer de determinados órganos judiciales, se saldase con la revocación de tales resoluciones por otros órganos judiciales.

En suma, más inseguridades para un procedimiento, el de ejecución hipotecaria, que cada vez genera mayores incertidumbres y precisa de una legislación clara que ponga fin a los distintos focos de debate que la rodean.