Dentro de las obligaciones de todo propietario que tenga un local o vivienda sometido a un régimen de propiedad Horizontal está la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble con arreglo a su cuota de participación. El incumplimiento de esta obligación genera un crédito a favor de la Comunidad de Propietarios, estableciéndose expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal que: Los créditos a favor de la comunidad derivados de las obligaciones de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden para su satisfacción a los citados en los números 3º, 4º y 5º, sin perjuicio de la preferencia establecida en la Ley del Estatuto de los Trabajadores […].

Pues bien, una vez que tenemos claro la existencia de una deuda de Comunidad de Propietarios, la Comunidad tiene dos opciones; (i) proceder a interponer un monitorio en reclamación de la cuotas, o; (ii) interponer una demanda de juicio verbal. Interponer una demanda de juicio verbal solo tiene una finalidad, es conseguir a través de dicho procedimiento que se declare la preferencia del crédito respecto de otros créditos que pueden aparecer en el Registro de la Propiedad sobre la finca que pertenece a la Comunidad de Propietarios.

Asimismo, dentro de dicho procedimiento de Juicio Verbal, podemos diferencia dos tipos de procedimiento:

1. Procedimiento en los que ya existe una Ejecución previa iniciada: En estos casos, entra directamente en juego la preferencia legalmente establecida, y por tanto lo normal es que se declare la misma.
2. Procedimiento en los que NO existe una Ejecución previa: En estos casos se plantea si es procedente o no que se declare la preferencia, y si bien no existe unanimidad doctrinal ni jurisprudencial, cada vez es más frecuente encontrar juzgados que consideran que no ha lugar a la preferencia y lo hacen en base a dos fundamentes:
   • a. Acción superflua: Judicialmente se solicita la preferencia de un crédito que no se está ejecutando ni discutiendo, en definitiva, se solicita la preferencia sobre una garantía. Dado que la preferencia del crédito de las comunidades de propietarios respecto de los créditos hipotecarios ya está establecida legalmente se hace innecesario acudir a un procedimiento para solicitar judicialmente la misma.Debemos plantearnos la siguiente cuestión: ¿Cuál es la finalidad de la demanda ejercitada de contrario? La finalidad de ejercitar una acción declarativa solicitando la preferencia sobre una serie de créditos que en ese momento no se están ejecutando es conseguir una sentencia que con toda probabilidad no va a inscribir en el registro de la propiedad, puesto que ello no le va a permitir cobrar su crédito, más que en aquellos casos en los que se estuviera ante una ejecución hipotecaria, y para ello existe un procedimiento especifico que es el de Tercería de Mejor de Derecho, lo cual nos lleva al siguiente motivo.
   • b. Acción Improcedente: La declaración judicial de preferencia solo tiene sentido dentro de una concurrencia o confrontación de créditos, en este caso lo único que hay inscrito en el registro propiedad son una serie de garantías que recaen sobre una vivienda, pero que no están ejecutándose por estar al día los pagos relativas a las mismas. Dicho de otra manera, la acción que pretende ejercitarse seria procedente en caso de una crédito ejecutado o de un concurso de acreedores, puesto que es en dicho momento cuando debe analizarse la prelación de créditos para determinar quién es el primero en cobrar, teniendo en este caso preferencia la comunidad de propietarios respecto de otros créditos inscritos.

Como conclusión, y partiendo de la base de que es una cuestión judicialmente controvertida, en caso de que no se esté ejecutando ningún crédito contra el deudor de la comunidad, conviene interponer un procedimiento monitorio o verbal, pero sin solicitar la preferencia de créditos, puesto que existe ya una importante corriente que deniega dicha preferencia en estas circunstancias.