¿Es posible la coordinación de fincas registrales ya inscritas?

Cuando operamos en el tráfico inmobiliario, con frecuencia encontramos discordancias entre los datos que figuran en el Registro de la Propiedad, el Catastro Inmobiliario y la realidad física de nuestra finca. Ello guarda su sentido en un hecho muy significativo, y es que la realidad a día de hoy es la siguiente: no existe en España ningún organismo público que tenga como función primaria la delimitación de la propiedad inmobiliaria. De resultas, la consecuencia directa no ha sido otra que la constatación de las discrepancias que han venido surgiendo entre Registro y Catastro, generándose a lo sumo, una escenario ciertamente controvertido.

Dicha situación encuentra su razonamiento lógico en un hecho notorio, pues como bien es sabido, ambas instituciones han operado en el tiempo bajo el prisma de la autonomía como principio base.

Así, bien por sus raíces, sus características intrínsecas o sus finalidades diferenciadas, se ha ido engendrando una realidad que resulta en la actualidad cuanto menos problemática.

En este sentido, debemos recordar que el Catastro Inmobiliario no deja de ser un registro administrativo bajo la dirección del Ministerio de Economía y Hacienda, teniendo por finalidad principal impactar sobre las relaciones de la Administración y el ciudadano mediante la medición y valoración fiscal de las propiedades inmobiliarias.

En contrapartida, el Registro de la Propiedad se presenta por su parte como la única institución jurídica destinada a contener la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles, siendo su finalidad principal la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes de índole privada.

En consecuencia, el desenlace de esta disparidad funcional ha venido plasmándose en una paulatina discordancia entre ambas instituciones.

Resulta, sin embargo, que con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, el legislador ha intentado paliar esta situación de discordancia, de manera que la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la citada normativa, han establecido un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, incorporando la llamada “descripción gráfica georreferenciada” de las fincas registrales.

En suma, la principal novedad de esta figura ha sido la introducción como soporte base de la misma, de la ya conocida cartografía catastral.

Dicha situación cobra especial importancia, pues con la reforma introducida por de la Ley 13/2015, se introduce por primera vez en España, la necesidad de incorporar, junto la histórica descripción literal del inmueble registral, una descripción gráfica de base catastral.

Con ello, el legislador persigue dar una mayor seguridad al ciudadano, e intenta cerciorar al máximo la certeza y validez de los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales.

Corolario de lo anterior, el legislador ha introducido como segunda novedad, el llamado Código Único Registral (CUR), que si bien ya ha sido profundamente tratado y matizado por la DGRN mediante Circular de 3 de mayo de 2015, y Resoluciones de 2 de agosto y 2 de septiembre de 2016, no está de más apuntar que el mismo ha implicado una considerable innovación en la manera cotidiana de llevar a cabo los registros, pues el mismo ha implicado el abandono del sistema de asignación de número de fincas vigente hasta entonces, presentándose un código único de ámbito nacional y a todos los efectos, para cada una de las fincas registrales inscritas.

En adición a ello y volviendo a la descripción gráfica georreferenciada y a la coordinación de las fincas registrales, del artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria se desprende el imperativo legal en cuanto a la incorporación del citado documento para el caso de inmatriculaciones de nuevas fincas, destacando para el caso de fincas ya registradas, la obligatoriedad de presentar la representación gráfica cuando el particular pretenda practicar actuaciones de reordenación del territorio.

Dicho en otras palabras, la representación gráfica resultará menester cuando el particular pretenda inscribir actos tales como: segregaciones, agrupaciones, agregaciones, proyectos de planeamiento urbanístico u obras de nueva construcciones, entre otras actuaciones posibles, siendo voluntaria la incorporación de la representación para los demás casos no previstos por Ley.

En síntesis, la reforma de la Ley Hipotecaria establece dos procedimientos que toman en consideración la necesidad de tramitar un en expediente notarial para la modificación del Registro, teniendo en cuenta siempre el grado de exceso o defecto de cabida que la finca presente.

Y en este sentido encontramos:

PROCEDIMIENTO LEGALMENTE ESTABLECIDO

A) Sin tramitación de Expediente Notarial

A grandes rasgos, la normativa establece dos situaciones en dónde no será necesaria la tramitación de expediente notarial:

a) Cuando la diferencia de superficie alegada no exceda del 5% de la cabida que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. En este caso, la Ley dispone que bastará con la mera manifestación del otorgante, sin que sea necesario la presentación de ninguna representación gráfica como soporte documental para la efectiva coordinación.

En este sentido, si el Registrador no tiene ninguna duda en cuanto a que la diferencia de cabida es efectivamente menor al 5%, dará por buena la modificación y procederá a la coordinación del Registro y los datos constatados en el Catastro Inmobiliario.

b) Cuando la diferencia de cabida sea superior al 5%, pero inferior al 10% de la que efectivamente consta inscrita en el Registro de la Propiedad. En esta segunda tesitura, si bien no será necesaria la tramitación del expediente notarial, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria exige que para que la coordinación surta efecto, será obligatorio presentar una representación gráfica georreferenciadas.

Huelga decir que el particular podrá presentar dicha representación georreferenciada mediante dos formatos, en función de la avenencia que el mismo manifieste en cuanto a la cartografía catastral y el Catastro Inmobiliario.

En este sentido, la Ley permite en atención al citado artículo, la presentación de:

(i) O bien una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDG), para el caso de que el particular esté de acuerdo con la cartografía catastral que efectivamente consta en el Catastro;

(ii) O bien una Representación Gráfica Alternativa (RGA), prevista en el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, cuando el particular manifieste su desacuerdo con los datos catastrales inscritos.

Sea una u otra la presentación ante el Registro de la Propiedad, en ambos casos deberá procederse a la notificación de cuantos interesados y propietarios colindantes existan, dando trámite de audiencia para que los mismos puedan exponer lo que mejor convengan a su derecho.

Así las cosas, una vez acreditado por el Registrador de la Propiedad que los datos descriptivos son correctos, el mismo inscribirá la modificación en el Registro y notificará la coordinación al Catastro Inmobiliario, así como la necesidad de subsanar, en su caso, cualquier error en los datos catastrales que el mismo haya podido apreciar.

B) Con tramitación de Expediente Notarial

Como segundo supuesto, el legislador ha determinado que el expediente notarial será necesario cuando la diferencia de cabida sea superior al 10% de la cabida que efectivamente conste inscrita en el Registro de la Propiedad.

Consecuencia de lo anterior, el particular procederá a la tramitación del preceptivo expediente de dominio, y una vez acaecidos todos los requisitos legales necesarios para la calificación registral positiva, y habiéndose notificado en todo caso a los interesados y propietarios colindantes, resultando éstos conformes, el Registrador procederá a la modificación de la cabida inscrita, notificando dicha situación al Catastro Inmobiliario.

Puede suceder, sin embargo, que el escenario sea otro y que aun habiendo mediado oposición alguna por parte de los propietarios colindantes, el Registrador proceda a calificar negativamente el expediente de dominio aportado por el particular, por entender que el mismo no cumple con la realidad física de la finca.

Acaecida esta realidad, el paso siguiente a realizar será la eventual actualización de los datos catastrales mediante el procedimiento de subsanación notarial de discrepancias recogido en el artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Así, una vez actualizados los datos catastrales y validados técnicamente por la Dirección General del Catastro, el Registrador de la Propiedad procederá a la subsiguiente calificación positiva. Con todo, Registro y Catastro pasaran a estar finalmente coordinados.

Por Jero Binimelis, graduada en formación práctica en Bufete Buades.