¿Cómo afecta el estado de alarma a un contrato de arrendamiento de vivienda?
El 1 de abril entró en vigor el Real Decreto-Ley 11/2020 por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Dentro de las medidas reguladas nos centraremos en aquellas que afectan a los procedimientos de desahucio y los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que los dividiéramos en 3 apartados:
- Suspensión de desahucios y lanzamiento.
Todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, que acrediten la imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional podrán solicitar la suspensión extraordinaria del lanzamiento o desahucio una vez sea levantada la suspensión de los términos y plazos procesales fijados por el Estado de Alarma. Esta suspensión tendrá que ser valorada por el Letrado de la Administración de Justicia no pudiendo superar el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, lo que supone que las suspensiones por este motivo será como máximo hasta el 30 de septiembre.
Están en situación de vulnerabilidad aquellos que:
a. Pasen a estar en una situación de desempleo, ERTE, reducido su jornada o siendo empresario haya tenido una perdida sustancial de ingresos, todo ello como consecuencia directa de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.
b. El importe de la renta más los suministros esenciales de la vivienda sean superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.
Si las circunstancias anteriores también concurren en el arrendador, este deberá poner en conocimiento del juzgado las mismas a los efectos oportunos, siendo el Letrado de la Administración de Justicia quien valorará el tiempo de suspensión del procedimiento.
- Prorrogas a los contratos de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen entre el 1 de abril y el día en el que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del Estado de Alarma, podrán prorrogarse por un periodo máximo de 6 meses, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. Se requiere solicitud previa de la parte arrendataria, estando obligado el arrendador a soportarla, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
- Moratoria de la deuda arrendaticia.
Por ultimo trataremos la regulación sobre el aplazamiento o condonación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y que solo afectaran a aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad de conformidad con lo establecido en el punto 1. Se diferencia 2 tipos de arrendadores:
a. Arrendadores considerados grandes tenedores (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) y empresas o entidades públicas de vivienda:
Se primará el acuerdo que alcancen inquilino y arrendador, si ese acuerdo no es posible, el arrendador en el plazo de 7 días hábiles comunicará su decisión, que deberá ser una de las dos siguientes:
i. Reducción del 50% de la renta, durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y más tiempo si fuera necesario por mantenerse la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de 4 meses.
ii. Aplazamiento de la renta de los meses que duré el Estado de Alarma, hasta un máximo de 4. Esta renta se tendrá que fraccionar en cuotas durante un periodo máximo de 3 años o durante el plazo que dure la vigencia del contrato.
b. Otros arrendadores:
Aquellos arrendadores que no tengan la condiciones de grandes tenedores tendrán que alcanzar los acuerdos que puntualmente consideren, abriéndose en tal caso la posibilidad al arrendatario de acceder a la línea de financiación creada por el Estado a tal efecto, cuyos requisitos son:
i. El plazo de devolución será de hasta seis años, prorrogable para otros cuatro y sin que, en ningún caso, devenguen ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
ii. Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
iii. Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia del COVID-19.
