La reciente reforma de la ley del Turismo de las Illes Balears ha modificado el régimen jurídico de la comercialización de estancias turísticas en viviendas. En esta breve nota, no exhaustiva, nos referiremos brevemente a la inclusión de la viabilidad de que esta comercialización tenga lugar en cualquier tipo de viviendas, a priori, entre ellas las sujetas al régimen de Propiedad Horizontal (bloque de viviendas) cuando la regulación anterior lo limitaba a viviendas aisladas o pareadas.

No son objeto de comentario las obligaciones que debe asumir el comercializador en este tipo de estancias turísticas, sino los requisitos básicos y generales cuando ésta tiene lugar en viviendas sujetas a la Propiedad Horizontal, de las que la ley expresamente excluye a las que están sujetas a algún régimen de protección pública y a las viviendas tasadas, así como las ubicadas en suelo rústico protegido.

Asimismo, constituye un requisito previo que la Administración determine las zonas aptas para este tipo de actividad. Serán bien los Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) o los Planes Insulares los que determinarán las citadas áreas, si bien provisionalmente podrán ser definidas por los plenos de los Consejos Insulares y por el Ayuntamiento de Palma (quien tiene competencia para ello).

En coherencia con la Ley de Propiedad Horizontal, no resulta posible esta actividad cuando se encuentra expresamente prohibida por los estatutos o título constitutivo. En caso contrario, es decir, a falta de prohibición se hace preciso un acuerdo comunitario adoptado por mayoría de propietarios que represente a la mayoría de cuotas. Este acuerdo debe inscribirse en el registro de la propiedad para conocimiento de terceros adquirentes. Esta autorización puede quedar sin efecto por otro acuerdo mayoritario posterior.

Seguidamente se enumerarán los requisitos más significativos que afectan a las viviendas sujetas al régimen de la Propiedad Horizontal:

• Las viviendas deben acreditar una determinada eficiencia energética según su antigüedad (F si son anteriores al 31 de diciembre de 2007 y D si son posteriores).
• Deben contar con medidores o contadores individuales de los suministros.
• Deben gozar de cédula de habitabilidad y no estar sancionados urbanísticamente por infracción grave o muy grave, salvo legalización.
• El seguro que deben concertar los comercializadores deben cubrir los daños a los elementos comunes.
• La vivienda debe tener al menos 5 años de antigüedad (a falta de desarrollo y cambio posterior).
• La autorización tendrá una vigencia de 5 años.
• Los comercializadores deben tener un teléfono disponible 24 horas que debe también facilitarse a la Comunidad de Propietarios, ante cualquier incidencia.
• Los usuarios deben cumplir las normas de convivencia, por lo que ante su incumplimiento grave, la comercializadora tiene que requerir de abandono de ésta por el cliente en un plazo máximo de 24 horas.
• Se debe comercializar la totalidad de la vivienda, por lo que es incompatible con arrendamiento de habitaciones y, excepcionalmente, podrá compartirse con el titular.

Al margen de lo anterior, se contempla la comercialización por el propietario persona física de su propia vivienda con determinados requisitos. El inicio de esta actividad turística, además del previo cumplimiento de los requisitos legales y de las obligaciones que asume del comercializador, se inicia mediante declaración responsable.

La regulación anterior se encuentra en los artículos 49 y siguientes de la Ley del Turismo, que a su vez remite a la normativa de desarrollo para la profundización y detalles de cada uno de los requisitos y obligaciones de este tipo de actividades.