En el esquema actual del procedimiento de ejecución hipotecaria, reviste gran interés la naturaleza del bien ejecutado y el uso que se le confiere al mismo. Más concretamente, el legislador ha pretendido proteger de manera especial la vivienda del deudor, y lo ha hecho, esencialmente por una triple vía: (i) durante la fase misma de ejecución y con carácter previo al decreto de adjudicación; (ii) en el momento de la toma de posesión, suspendiendo los lanzamientos hasta 2020, de todos aquellos deudores que estén en situación de especial vulnerabilidad y cumplan los requisitos económicos legalmente establecidos–ex artículo 1 de la Ley 1/2013-; (iii) en un momento posterior a la ejecución hipotecaria, tratando de disuadir a los acreedores de continuar la ejecución por el remanente frente al resto del patrimonio, con los condicionantes introducidos en el artículo 579 LEC por la Ley 1/2013.

En esta breve reseña nos limitaremos a reflexionar brevemente sobre la primera dimensión de protección, dejando las otras dos para futuras publicaciones.

Pues bien, durante la fase de ejecución «strictu sensu», son predicables algunas singularidades para el caso de que el inmueble sobre el que se proyecta la misma haya sido calificado de vivienda habitual. Así, podemos referirnos en primer lugar a la previsión contenida en el artículo 693.3 de la Ley, a través del cual se permite al ejecutado –aún sin aquiescencia del ejecutante- la liberación del bien hasta que se cierre la subasta, mediante la consignación de las cantidades vencidas por principal intereses y costas. O lo que es lo mismo, se le permite dejar sin efecto la ejecución abonando no la total deuda reclamada, sino únicamente las cuotas devengadas e impagadas, rehabilitando así el préstamo hipotecario. Tal operación podrá realizarse en numerosas ocasiones a lo largo de la vida del préstamo, siempre que medien al menos 3 años entre la fecha de la última liberación y la del siguiente requerimiento de pago extrajudicial.

Pero sin duda la principal defensa que encuentra el deudor en el proceso por el que se sigue la ejecución de su vivienda, lo encontramos en el artículo 671 LEC, para el supuesto de subasta desierta. En virtud de este precepto, caso de sacarse a subasta el bien ejecutado y no concurrir postores –lo que es más que habitual- se le confiere al acreedor ejecutante un plazo de veinte días para solicitar la adjudicación del inmueble, por importe equivalente al 50% del valor de tasación que figura en la escritura de préstamo, o por la cantidad a la que ascienda la deuda –pensemos por ejemplo, en que ésta fuera inferior a ese 50%-. Ahora bien, en el caso de que dicho inmueble constituya la vivienda habitual del deudor, el acreedor deberá pedir la adjudicación por el 70% (un 20% más), o, si la cantidad adeudada es inferior a ese porcentaje, podrá pedirla por el 60%.

Así pensemos en un ejemplo, en el que la deuda alcance únicamente el 40% del valor de tasación del inmueble. Si este inmueble NO es calificado como vivienda habitual, el acreedor tendrá la opción de adjudicárselo por el 50% del valor o por la deuda (40%). Parece lógico pensar que elegirá la segunda opción. Sin embargo, si el bien hubiera sido calificado como vivienda habitual, siendo la deuda inferior al 70% del valor de tasación, el acreedor sólo podrá pedir su adjudicación por un mínimo del 60%, lo que conllevará la necesidad de abonar ese remanente del 20%, que en virtud de lo dispuesto en el artículo 692 LEC, irá destinado a satisfacer a los acreedores posteriores que figuren en el registro –segundas hipotecas, embargos, etcétera- o, en su defecto, al propio deudor, que obtendrá una cierta contraprestación que compense la desproporción entre la deuda y el valor del bien.

Es de ver, por tanto, que la calificación del bien como “vivienda habitual” es susceptible de acarrear un gran impacto en la tramitación del procedimiento.

¿A quién corresponde calificar el inmueble como vivienda habitual? Al Juzgado que conoce de la ejecución. En relación a ello es oportuno destacar tres extremos de interés:

1. No se prevé ningún procedimiento específico en la ley para tal calificación, pero parece claro que es en el momento en que debe sacarse a subasta el inmueble y exponer en el edicto las características del mismo de cara a la subasta, cuando las partes podrán realizar sus alegaciones al respecto.
2. En cuanto al régimen de recursos de dicha resolución, parece claro que frente a la decisión –adoptada en primer término por el letrado de la administración de justicia-, cabrá interponer recurso de revisión ante el Juez titular, ex artículo 454 bis LEC.
3. Para los préstamos celebrado a partir de 2013, los jueces contarán con una ayuda considerable, en forma de presunción legal. Nos referimos a la reforma del artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria que ahora exige que se deje expresa constancia en la escritura de préstamo del carácter habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. El extremo que figure en la escritura supondrá una presunción «iuris tantum» para el Juez, que si bien admitirá prueba en contrario, sin duda alguna facilitará su labor.