La actual coyuntura económica agravada por guerra de Ucrania ha tenido grandes repercusiones en la economía de los países europeos, pues ha provocado una fuerte inflación como resultado del incremento del precio de las fuentes de energía y materias primas. Con el objetivo de paliar las consecuencias negativas de estos incrementos de precios, se aprobó el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo. Entre las medidas adoptadas se encuentra su artículo 46, relativo a la Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

En primer lugar, debemos tener en cuenta que esta limitación sólo afecta a los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dónde se regula en el artículo 18 la posibilidad de actualizar la renta del alquiler siempre y cuando se haga en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. La renta podrá actualizarse de acuerdo con el mecanismo de actualización de valores monetarios que hayan pactado las partes y en caso de no pactar ningún mecanismo en concreto, el índice de referencia será la variación anual del Índice de Garantía y Competitividad (IGC) a la fecha de cada revisión. En todo caso, el incremento del alquiler como consecuencia de la actualización no podrá exceder el Índice de Precios de Consumo (IPC). A pesar de ello, muchos contratos remiten su actualización directamente al mencionado IPC.

Es importante recordar que la actualización de la renta debe acordarse expresamente en el contrato de arrendamiento, pues de lo contrario la renta no podrá revisarse. Además, hay que señalar que los efectos de la actualización se producen ex nunc, por lo que no es posible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta. En caso de que no se haya incrementado la renta del alquiler estando previsto en el contrato, el arrendador podrá actualizarla en cualquier momento, pero no podrá reclamar el pago de las diferencias de los meses anteriores.

Una vez aclarado lo anterior, ahora sí que procede explicar en qué consiste la limitación establecida en el art. 46 del RDL 6/2022. Para ello, se mencionarán tres posibles supuestos en los que nos podemos encontrar:

1. Actualización de la renta durante el periodo de vigencia del RDL 6/2022

En un principio el RDL 6/2022 se aprobó con una vigencia de tres meses (desde su entrada en vigor el 31 de marzo de 2022 hasta el 30 de junio). No obstante, y como consecuencia de la continuada inflación, se ha optado por prorrogar el RDL hasta el 31 de diciembre de 2022. Esto quiere decir que son objeto de esta limitación los contratos de arrendamiento de vivienda que se tengan (o hayan tenido) que actualizar desde el 1 de abril hasta el 31 de diciembre de 2022. Si estuviéramos en este caso, el art. 46 menciona dos posibilidades:

• Cuando el arrendador sea un gran tenedor (personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1500 m2 de uso residencial), el incremento de la renta será el que pacten las partes, sin que pueda exceder la variación anual del IGC (cuyo valor máximo no puede superar el 2%) a la fecha de actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado.

• Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el acordado entre las partes y, en ausencia de pacto, tampoco podrá exceder la variación anual del IGC a la fecha de actualización (un 2%).

Por tanto, los contratos que se tengan que actualizar durante este periodo, el incremento de la renta no se fijará conforme a lo establecido en los contratos de arrendamiento y/ o en la LAU, sino que tendrán como límite el IGC (pudiendo ser su valor máximo de un 2%).

En pura lógica, si el mecanismo de actualización de la renta pactado entre las partes en el contrato diera un resultado inferior al mecanismo establecido en el Real Decreto ley, se aplicaría lo pactado entre las partes.

Procede ahora analizar cierta casuística en la actualización de las rentas.

2. Actualización de la renta con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 6/2022

El Decreto ley no se aplica a los contratos que se debían actualizar en los meses anteriores a su entrada en vigor. Es decir, no hace ninguna referencia sobre la retroactividad, por lo que su actualización habrá tenido lugar conforme a lo pactado por las partes o la regulación genérica de la LAU.

Sin embargo, qué ocurre con estos contratos que se pudieron actualizar con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley, pero el arrendador no realizó comunicación alguna y ésta pretende realizarse tras su entrada en vigor. Debemos entender que no resultaría de aplicación la limitación del incremento de la renta de esta normativa excepcional, sin perjuicio de que no podrá reclamarse la actualización con carácter retroactivo.

3. Contratos cuya actualización corresponda al 1 de enero de 2023 y en adelante

Siempre y cuando no se modifique la LAU ni se prorrogue de nuevo el RDL 6/2022, en caso de que el contrato cumpla la anualidad con posterioridad al 31 de diciembre de 2022, se podrá actualizar la renta conforme a lo establecido en el contrato o, subsidiariamente, lo determinado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que resulte de aplicación esta nueva normativa.

En conclusión, el art. 46 del RDL 6/2022 es una solución temporal que busca paliar los efectos de la actual coyuntura económica a través de la limitación de las rentas de alquiler de viviendas.

Andrea Comerón Vizcaíno,

Estudiante de ICADE en prácticas en Buades Legal