Indemnización por clientela en arrendamientos de locales
La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé el derecho de la parte arrendataria de un local a reclamar a la arrendadora una indemnización por clientela cuando el contrato de alquiler se extingue por transcurso del término pactado. La reciente sentencia del Tribunal Supremo número 877/2024 de 19 de junio confirma la indemnización por clientela de 96.000 € concedida en segunda instancia a la empresa arrendataria de un local.
¿Cuáles son los requisitos para poder reclamar esta indemnización?
El primero, que estemos ante el arrendamiento de una finca en la que “[…] se haya venido ejerciendo una actividad comercial […]”, y en concreto, una actividad comercial “[…] de venta al público […]”. No sería de aplicación en el caso de un arrendamiento de un almacén o de oficinas, por ejemplo.
En segundo lugar, que el arrendamiento haya sido de duración superior a cinco años y, además, que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo dicha actividad comercial.
Igualmente, el arrendatario tendrá que notificar al arrendador su voluntad de renovar el contrato durante por lo menos cinco años más y por una renta de mercado. Notificación que deberá realizarse un mínimo de cuatro meses antes de que transcurra el plazo de duración pactado.
¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización por clientela?
La ley prevé dos formas de determinarla en función del caso:
- Gastos de traslado y perjuicios derivados de la pérdida de clientes.Cuando el arrendatario inicie la misma actividad dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento. El cálculo se realizará tomando en consideración los seis primeros meses de la actividad en el nuevo local.
- Una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.Cuando el arrendatario no iniciase ninguna actividad dentro de los seis meses siguientes a la extinción del contrato o cuando iniciara una distinta, y el arrendador o un tercero desarrollase en la misma finca y en idéntico plazo la misma actividad u otra susceptible de beneficiarse de la clientela originada por la actividad que ejerció el arrendatario, o como la define la Ley “actividad afín”.
Por último, en la ley se prevé la posibilidad de designar un árbitro que determine la “renta de mercado” y la cuantía de la indemnización en caso de desacuerdo.
En definitiva, la ley contiene muchos conceptos jurídicos indeterminados en esta materia, términos tales como “actividad comercial de venta al público”, “renta de mercado” “perjuicios derivados de la pérdida de clientela” o “actividad afín”, pueden ser la clave en discusiones acerca de la indemnización por clientela en arrendamientos de locales comerciales.
Por todo ello, es esencial entender cómo funciona la indemnización por clientela, qué puede implicar y cómo puede modularse para beneficiar en la mayor medida los intereses de quien lo suscribe. Conocer la regulación es tan esencial como saber cómo aplica en la práctica y cómo estipularla en los contratos. Así pues, y sirva de recomendación tanto a la parte arrendadora como a la arrendataria, es esencial contar con asesoramiento legal adecuado, tanto para negociar el contrato de arrendamiento de local como para reclamar o, en su caso, evitar que se reclame la indemnización por clientela.
