Se venía comentando que el Gobierno de la Nación estaba preparando una normativa que diera respuesta a sucesivas problemáticas que se evidencian en el curso de la pandemia , entre ellas, la relativa a los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso distinto a la vivienda.

En el Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (BOE del 22 de abril de 2020), se incluye cierta normativa que pretende ser un marco regulatorio, transitorio y excepcional, que aplique a los arrendamientos que no sean de vivienda y que es motivo del presente comentario.

En primer lugar, conviene la lectura pausada del Preámbulo  de la Exposición de Motivos, y concretamente en el apartado II, intitulado  Medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, ya que recoge el sentido del Ejecutivo al promulgar esta norma que, en su caso, deberá ser refrendada por el Congreso de los Diputados.

En ese preámbulo se dice:

«Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales».

El Preámbulo transcrito reconoce tanto la dificultad por la que atraviesan muchos arrendatarios para el pago de la renta; la ausencia de instrumentos normativos que puedan ser útiles para dar respuesta a esa situación; y, finalmente, la invocación de la manida cláusula «rebus sic stantibus», para la modulación o modificación de las obligaciones contractuales (nótese que nada dice sobre su resolución o desistimiento). Esa cita no deja de ser un «aviso a navegantes» para que las partes tengan presente ese instituto jurídico que, posiblemente, ha sido el más citado y traído a colación desde que se manifestara la pandemia. Lógicamente el texto legal nada regula sobre ese punto, si bien lo invoca y, creemos, que lo hace de manera bien premeditada.

Lois artículos que afectan a los arrendamientos distintos a vivienda conforman el Capítulo I,  intitulado:  «Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos» y consisten en cinco artículos que seguidamente se transcriben y, posteriormente, se comentan.

Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores. 

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. 

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. 

Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. 

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. 

Artículo 3. Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2. Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos: 

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
   • a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   • b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
   • c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
   • a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
   • b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
   • c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 

Artículo 4. Acreditación de los requisitos. 

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación: 

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. 

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 

Artículo 5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Analizados los preceptos en, su globalidad, y sin perjuicio de un análisis más concienzudo a medida que pasen los días y se suceda la casuística, destacamos lo siguiente:

1. Arrendatario: El RDL únicamente aplica a aquellos contratos en los que el arrendatario sea un autónomo o una persona jurídica (supuestamente una compañía mercantil, si bien no existe un númerus clausus) que no supere los límites expresados en el artículo 257.1 del RDLeg 1/2010 que aprueba el TRLSC. Esos límites sonr: (a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; (b)  Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; y (c)  Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.Ya sea autónomo ya Pyme, su actividad debe haber quedado afectada de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 3 al que nos remitimos (suspensión actividad por mor del Estado de Alarma o severa reducción económica).
2. Arrendador. La norma distingue entre el gran arrendador (artículo 1) y el «otro arrendador» (artículo2) que, por exclusión, es aquel que no sea gran arrendador.Se considera gran arrendador, (i) a la empresa o entidad pública de vivienda; y (ii) a las personas físicas o jurídicas privadas que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

   Esos parámetros no son acumulativos y el arrendador tendrá esa consideración si incurre en uno u otro.

   Al no distinguir, cuando habla de inmuebles, deberán computarse la totalidad de locales y viviendas, sin que sea relevante a los efectos que nos ocupa su localización, siempre que estén en territorio español.

3. Objeto arrendado: Aplica a los inmuebles para uso distinto a la vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre) y se incluye expresamente el arrendamiento de industria, modalidad locativa muy relevante, que no se regula por la LAU.Nótese que se exige que el objeto arrendado debe ser una edificación. Del tenor del precepto cabe concluir que ese régimen excepcional no aplica a los arrendamientos excluidos en el artículo 5 de la LAU (no relevantes) y cualesquiera otros que se rijan por el Código Civil, a título de ejemplo, las superficies arrendadas en las que no hay edificaciones.
4. Primacía del pacto: La norma da prioridad al pacto y al principio de la autonomía de la voluntad, y en ese sentido afirma: «siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.» (artículo 2); «siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario» (artículo 3).

   Se suscita la duda si al incluir el adverbio «ya» se está excluyendo de la aplicación de esa regulación a aquellos arrendamientos respecto a los que las partes han alcanzado un acuerdo postcrisis pero con anterioridad a su dictado; o si, por el contrario, cabe la posibilidad de exigir que ese acuerdo se reconduzca al texto aprobado si es de mejor condición que el acuerdo alcanzado. En idéntico sentido hay que pronunciarse respecto a lo previsto en el artículo 3. El magro margen que las normas establecen permiten sugerir que será más aconsejable apostar por el pacto.

5. Régimen de aplicación cuando el arrendador es gran tenedor (artículo 1): Se establece una moratoria en el pago del canon arrendaticio correspondiente al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas, y, adicionalmente, a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.Los cánones arrendaticios que resulten aplazados no devengarán intereses ni penalizaciones y su pago deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de dos años computados a partir del momento en el que se supere de crisis o, en todo caso, a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

   En la práctica, en los arrendamientos en los que el arrendador sea un gran tenedor, el máximo de rentas que serán susceptibles de ser pospuestas o aplazadas, serán cuatro mensualidades. Ese aplazamiento se llevará a cabo mediante su fraccionamiento y liquidación en las 24 mensualidades siguientes (dos años) siempre y cuando el contrato se mantenga en vigor ya que en otro caso deberán liquidarse a su terminación.

   Nótese que no nos estamos refiriendo a condonaciones o rebajas sino a una moratoria, fraccionamiento y aplazamiento.

   La norma nada dice en el caso de que la renta se satisfaga por periodos superiores a la mensualidad (anualidades) ni al tratamiento que debe darse al IVA de esos cánones arrendaticios (cuando se devenga y paga).

6. Régimen de aplicación cuando el arrendador no tenga la condición de gran tenedor (artículo 2): En estos casos, y a falta de pacto, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.

   La fianza dispuesta deberá reponerse en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo (si se alcanza) o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. La norma es confusa por cuanto parece dar a entender que la aplicación de la fianza exige de acuerdo entre las partes, cuando la realidad es que el sentido es que pueda aplicarse si el arrendatario lo solicita.

   Señalar que la fianza en el contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda es de dos (2) meses (artículo 36 LAU), salvo que en su momento se hubiere constituido alguna garantía adicional que pueda merecer esa consideración y permitiera al arrendador disponer del líquido entregado (entiendo que no acontece con los avales bancarios ya que el arrendador no dispone de su importe salvo que los haga efectivo, siendo una mera garantía de las obligaciones económicas que derivan del contrato).

7. Petición de acogerse a la moratoria y acreditación de los requisitos: Corresponderá hacerlo al arrendatario ante el arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, o sea hasta el 23 de mayo de 2020, presentándole los documentos que establece el artículo 3.Hay que reconocer que el plazo es suficiente y la justificación de la situación no es especialmente compleja para el arrendatario.Todo ello sin perjuicio de problemática diversa como puede ser la discusión sobre la condición de «gran arrendador», fianza a aplicar y otras cuestiones que, sin duda, se suscitarán.
8. Consecuencias del acogimiento indebido a la norma: El artículo 5 las limita a la indemnización de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados. No parece que sea motivo de resolución del contrato o desahucio.

Efectuado el análisis “a vuela pluma” de la normativa relacionada, decir que nos parece más un ejercicio de voluntarismo para argumentar que se ha promulgado “algo”, más que el dictado de un conjunto normativo que resulte útil a los fines propuestos.

Seguimos sosteniendo que la negociación entre las partes, la flexibilidad y la voluntad de alcanzar un acuerdo consensuado son las mejores soluciones para intentar capear la situación. La búsqueda del equilibrio de las prestaciones y del binomio prestación-contraprestación, nos parecen esenciales para conseguir la continuidad de los contratos.

Tener que acogerse a una solución como la marcada por el Real Decreto Ley no permite auspiciar un futuro esperanzador a aquellos contratos que se apliquen a “golpe de Decreto”.

Y no nos adentramos en la enjundioso debate de que acontecerá en los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta y la posibilidad de alegar fuerza mayor causada por el COVID 19, tema de significativa complejidad.

La sensatez, el sentido común y la ponderación deben ser los instrumentos que permitan superar las crisis de los contratos.