En fecha 25 de mayo se publicó el Decreto-ley 9/20 de medidas urgentes de protección territorial de las Islas Baleares con entrada en vigor desde el mismo día.

El Decreto-ley se divide en dos capítulos cada uno de los cuales hace referencia a tipos de suelo distintos.

• Capítulo I, relativo a determinaciones aplicables a suelos de desarrollo urbano, en el que se adoptan medidas correspondientes al Suelo Urbano no consolidado, Suelo urbanizable y Suelo Urbanizable NO Programado.

En el suelo urbano no consolidado se contempla una moratoria o suspensión de tramitaciones, cuando en relación al suelo urbanizable programado y no programado estamos ante una verdadera desclasificación.

Este régimen de moratoria y desclasificaciones no debe impedir o condicionar al futuro planificador que podrá adoptar las decisiones oportunas al respecto con las limitaciones legales existentes.

• Capítulo II, relativo a medidas para el suelo rústico.

Se procede al resumen de las disposiciones, debiéndose acudir a su articulado concreto para mayor detalle y conocimiento. 

I.-Consideraciones para suelo urbano con urbanización no consolidada

El precepto contempla una suspensión en la tramitación de planeamiento de desarrollo, instrumentos de gestión y del otorgamiento de cualquier autorización o licencia para todos los suelos urbanos con urbanización no consolidada de uso residencial, turístico o mixto que cumplan con los todos los requisitos del artículo y que se mantendrá en vigor hasta el 31 de diciembre de 2022 o hasta la aprobación definitiva de la adaptación del planeamiento.

Se trata de suelos que tienen la condición en los planeamientos actuales de Suelos urbanos, pero que no gozan de los servicios urbanísticos establecidos en la ley de Urbanismo de las Islas Baleares y, por tanto, conforme a la mencionada Ley no deberían tener la condición de urbanos.

Su finalidad es proceder a la adaptación de estos sectores a la actual normativa y que podrá conllevar su clasificación como suelo urbanizable o su desclasificación, pasando a tener la condición de suelo rústico.

A tal fin, se encomienda a los respectivos Consells Insulares y al Ayuntamiento de Palma la obligación de realizar esta nueva ordenación o adaptación, debiendo tener la aprobación inicial de la misma con anterioridad al 31 de diciembre de 2021. En caso contrario, la competencia la asumiría el Govern Balear.

Esta moratoria para la adaptación de determinados suelos urbanos no consolidados afecta única y exclusivamente a aquellos sectores que cumplan con todos los requisitos del artículo que, en síntesis, son;

• Suelos urbanos así clasificados por el planeamiento de uso residencial, turístico o mixto y que no gocen de los servicios urbanísticos.
• Que el planeamiento general municipal no esté adaptado al Plan Territorial Insular.
• Que para disponer de los servicios urbanísticos sea preciso la delimitación de un ámbito o unidad de actuación. No afecta a suelos urbanos no consolidados en los que el propietario del suelo pueda realizar una compleción de los servicios urbanísticos que le faltan mediante un proyecto de dotación de servicios, sino solo a aquellos que precisan de crear una <>.
• No que se haya iniciado la ejecución de obras.
• Que estén fuera de los plazos de ejecución.
• Que no estén rodeados en más de 2/3 por suelo urbanos completamente urbanizados.

Por tanto, su finalidad es paralizar toda tramitación en estos suelos hasta que el respectivo Consell Insular o Ayuntamiento de Palma, en su caso, procedan a la adaptación del planeamiento con la facultad de ordenarlo como suelo urbanizable o bien como suelo rústico.

II.- Reclasificación de suelo urbanizable

A diferencia de la moratoria del suelo urbano no consolidado, en suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado nos encontramos ante una verdadera desclasificación.

a) En relación a los clasificados por el planeamiento como Suelos urbanizables NO programados, quedan desclasificados siempre que tenga una vigencia superior a 8 años y no hayan aprobado inicialmente el Programa de Actuación Urbanística. Por tanto, pasan a tener la condición de suelo rústico común.

Para estos suelos no es preciso el cumplimiento de los requisitos que se dirán respecto del suelo urbanizable, sino únicamente el transcurso del plazo y la inexistencia de aprobación inicial. Tampoco existe discriminación por razón de usos.

b) Los suelos urbanizables o aptos para la urbanización destinados a uso residencial turístico o mixto que cumplan determinados requisitos también quedarán automáticamente desclasificados, pasando a tener la condición de suelo rústico común.

Los requisitos para la desclasificación de estos suelos urbanizables son:

• • Que el planeamiento general municipal no esté adaptado a las determinaciones para suelos urbanizables del Plan Territorial Insular.
  • Que no se haya iniciado la ejecución material de nueva urbanización.
  • Que hayan vencido los plazos para su ejecución.

En la disposición transitoria primera establece que se mantendrá la clasificación de suelo urbano o urbanizable los terrenos que a la entrada en vigor del Decreto-ley estén tramitando su adaptación al Plan Territorial Insular, entendiendo que deben haber alcanzado la aprobación inicial y no haga más de tres años del último acto esencial en su tramitación.

Estaríamos ante una excepción al régimen anterior, habida cuenta de haberse iniciado ya el proceso de adaptación que pretende la propia normativa.

III.- Regulación del suelo rústico

En relación al suelo rústico se adoptan una serie de medidas que reducen ciertos parámetros edificatorios que, en síntesis, se pueden resumir en:

• Imposibilidad de construcción de nuevas viviendas unifamiliares en los terrenos incluidos en áreas de prevención de riesgos de erosión, desprendimiento, incendio o inundación, salvo que estén vinculadas a explotaciones agropecuarias.

• Reducción de parámetros edificatorios en las categorías de suelo rústico del Plan Territorial Insular:
  • Sobre superficie máxima construible:
    • Suelos Xarxa Natura y Área Rural de Interés Paisajístico (ARIP). – 1%
    • Resto de suelos rústicos. – 1,5%
  • Porcentaje máximo de la parcela que se puede ocupar por la edificación y resto de elementos constructivos:
    • Suelos Xarxa Natura y ARIP. – 1,5%
    • Resto de suelos rústicos. – 2%
  • Volumen máximo del conjunto de la edificación en todas las categorías de suelo rústico. – 900 m3.

Sin perjuicio de lo anterior, el planeamiento municipal o urbanístico podría ser más restrictivo.

• Ante la solicitud de nuevas edificaciones y reforma integral de las existentes, salvo explotaciones agropecuarias, se deberá incluir un proyecto técnico que recoja determinadas medidas de integración ambiental y paisajísticas que pueden afectar a recuperación de terrenos, mantener elementos de interés cultural y etnográfico, reducción impacto de contaminación lumínica, cerramientos tradicionales…

• Se establecen medidas de ahora de agua consistentes en recogida de pluviales y su reutilización, y en el uso residencial unifamiliar únicamente podrá construirse una piscina por finca con un espejo de agua máximo de 35 m2 y volumen máximo de 60 m3.

No son de aplicación estas medidas si ese ha aprobado una modificación o revisión del Plan Territorial Insular en los dos años anteriores a la aprobación de este Decreto-ley.

Tampoco afectará a las peticiones de licencia realizadas en suelo rústico anteriores a su entrada en vigor si la petición cuenta con la documentación completa.